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Die Kaution bei Wohnraummietverhältnissen wird erst fällig, wenn der Vermieter dem Mieter ein insolvenzfestes Sonderkonto benannt hat

urbs-media, 1.11.2010: Ein Großteil der mietrechtlichen Streitigkeiten dreht sich um die Zahlung bzw. Rückzahlung von Mietkautionen. Ausdrückliche gesetzliche Regelungen gibt es dabei jedoch nur für Mietwohnungen. Hier stellt § 551 BGB bestimmte Regeln über die Höhe und die Anlage von Mietsicherheiten auf.

§ 551 (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten)

  1. Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

  2. Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

  3. Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

  4. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für die Zahlung der Mietkaution wird dabei im Mietvertrag oft das Konto bestimmt, auf das der Mieter auch die laufenden Mietzahlungen leisten muss. Der Bundesgerichtshof hat jetzt entschieden, dass eine derartige Regelung unwirksam ist. Der Anspruch des Vermieters auf die vertraglich vereinbarte Mietkaution wird erst dann fällig, wenn der Vermieter dem Mieter ein gesondertes Mietkautionskonto benennt, auf dem die entsprechenden Zahlungen getrennt von seinem Vermögen angelegt werden. Der Mieter habe einen Anspruch darauf, dass die Kautionszahlung von Anfang an auf ein insolvenzfestes Konto eingezahlt werde. Aus diesem Grund sei es - so der BGH - auch nicht zulässig, den Mieter hinsichtlich der Kaution zu einer Barzahlung zu verpflichten.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.10.2010 - AZ: VIII ZR 98/10)

urbs-media Praxistipp: Der Mietvertrag war trotz der unzulässigen Zahlungsaufforderung auf ein ungesichertes Vermieterkonto nicht unwirksam. Auch der Anspruch des Vermieters auf Kautionszahlung war nicht erloschen, sondern lediglich (noch) nicht fällig. Folglich konnte der Vermieter das Mietverhältnis wegen der verweigerten Kautionszahlung auch nicht kündigen, weil der Mieter mit seiner Kautionszahlung nicht in Verzug war.

Die Rechtslage ist damit vergleichbar mit dem Fall, dass der Mietvertrag die Zahlung der Kaution in einer Gesamtsumme vorsieht. Eine derartige Regelung verstößt zwar gegen § 511 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter das Recht hat, die Kaution in drei Monatsraten zu bezahlen. Eine derartige rechtswidrige Vertragsklausel führt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs aber nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Kautionsvereinbarung. Es bleibt in diesen Fällen daher bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Mieter die Kaution in drei Monatsraten bezahlen darf (BGH, Urteil vom 30.6.2004 - VIII ZR 243/03).


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