urbs-media, 14.8.2006: Im Mietrecht gilt nach § 548 BGB eine besonders kurze Verjährungsfrist: Hiernach verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Diese kurze mietvertragliche Verjährung gilt nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch dann, wenn es um von § 548 BGB erfasste Ansprüche des Vermieters gegen Dritte geht, die - ohne selbst Vertragspartei zu sein - in den Schutzbereich des Mietvertrages einbezogen sind. Hierbei handelt es sich in erster Linie um die zum Hausstand des Mieters gehörenden Personen, insbesondere also um die Familienangehörigen des Mieters. Mit anderen Worten: Nicht nur der Mieter selbst kann sich gegenüber Schadensersatzansprüchen des Vermieters auf die kurze 6-monatige Verjährung berufen, sondern z.B. auch die Ehefrau oder die Kinder des Mieters.

Die Verjährungsregelung in § 548 BGB stellt dabei eine abschließende Regelung dar, die alle Ansprüche wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache erfasst, und zwar unabhängig von der jeweiligen Anspruchsgrundlage. Verjährung tritt daher nicht nur für die vertraglichen Schadensersatzansprüche ein, sondern auch für eventuell konkurrierende Ansprüche aus unerlaubter Handlung (§ 823 BGB). Vom Umfang her gilt die Verjährungsregelung des § 548 BGB dabei nicht nur für Schäden an den vermieteten Räumen selbst, sondern generell für alle Schäden am Gebäude bzw. am Grundstück.

Nach dem Gesetz beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 Satz 2 BGB). Dies wird im Regelfall der Zeitpunkt sein, zu dem der Mieter auszieht und die Räume dem Vermieter wieder zur Verfügung stehen. Dies gilt nach der aktuellen BGH-Rechtsprechung auch dann, wenn der Mietvertrag erst später endet (BGH, Urteil vom 15.3.2006 - VIII ZR 123/05).

Auf den Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters vom Schadenseintritt kommt es folglich nicht an. Der Ablauf der Verjährungsfrist von sechs Monaten wird daher auch nicht schon allein dadurch ausgelöst, dass der Vermieter den Schaden besichtigt hat. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Zurückerhalten der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht stets deren endgültige Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt, sondern unter bestimmten Umständen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis dann angenommen werden kann, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen.

Dies setzt jedoch voraus, dass grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters erfolgt. Der Vermieter muss folglich in die Lage versetzt werden, sich durch Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

Zum anderen ist es erforderlich, dass der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig aufgibt und der Vermieter hiervon Kenntnis hat. Dass der Vermieter (vorübergehend) die Möglichkeit erhält, während des (auch nur mittelbaren) Besitzes des Mieters die Mieträume besichtigen zu lassen, genügt demgegenüber nicht für den Beginn der Verjährungsfrist.

(Bundesgerichtshof, Urteil vom 23.5.2006 - VI ZR 259/04)

urbs-media Praxistipp: Ein häufiger Streitfall zwischen Vermieter und Mieter ist auch die Frage, ob der Vermieter Schadensersatz wegen nicht fristgerecht durchgeführter Schönheitsreparaturen verlangen kann. Über die bisherige Rechtsprechung hinaus hat der Bundesgerichtshof jetzt auch entschieden, dass der Vermieter sogar einen Kostenvorschuss verlangen kann, wenn der Mieter seiner Renovierungspflicht nicht fristgerecht nachkommt.

Der BGH bezieht sich hierbei auf eine Entscheidung zum gewerblichen Mietrecht aus dem Jahre 1990. Damals hatte der BGH entschieden, dass der Vermieter - sofern der Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen hat - auch während des laufenden Mietverhältnisses die Vornahme solcher Reparaturen vom Mieter verlangen kann (BGHZ Band 111, S. 301). Diese Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof jetzt auch auf Mietverhältnisse über Wohnraum ausgedehnt. Fehlt es dabei an einem Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, dann wird der Anspruch des Vermieters auf Durchführung der Renovierungsarbeiten fällig, Mietwohnung bei objektiver Betrachtungsweise renovierungsbedürftig ist.

Dies gilt unabhängig davon, ob infolge bislang unterlassener Renovierungen bereits die Substanz der Wohnung gefährdet ist. Damit weicht der Bundesgerichtshof ausdrücklich von der bisherigen Rechtsprechung der Instanzgerichte ab, die bisher eine einklagbaren Anspruch des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nur dann bejaht hatten, wenn ansonsten unmittelbare Schäden an der Bausubstanz drohten. Mit anderen Worten: Wer als Mieter in einer Wohnung mit vergilbten Tapeten leben wollte, konnte bisher vom Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gezwungen werden. Mit dieser mieterfreundlichen Praxis macht der Bundesgerichtshof nunmehr Schluss und räumt dem Vermieter einen Anspruch auf Kostenvorschuss für die "notwendigen" Renovierungsarbeiten ein, wenn der Mieter nicht von sich aus renoviert (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6.4.2005 - VIII ZR 192/04).