urbs-media, 11.10.1999: Der Mieter ist grundsätzlich nicht befugt, den Gebrauch der gemieteten Sache ohne Erlaubnis des Vermieters an einen Dritten zu überlassen (§ 549 Abs. 1 Satz 1 BGB). Daher ist der Mieter insbesondere nicht befugt, eigenmächtig die Sache weiter zu vermieten und ein Untermietverhältnis zu begründen. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so kann der Mieter das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, sofern nicht in der Person des als Untermieter in Aussicht genommenen Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung liegt (§ 549 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Das Kündigungsrecht des Mieters setzt dabei im Regelfall voraus, dass er dem Vermieter konkret einen Interessenten benannt hat, der mit dem Hauptmieter einen Untermietvertrag abschließen will. Verweigert der Vermieter in diesem Fall die Zustimmung, ohne dass ein wichtiger Grund für die Ablehnung des Untermieters vorliegt, kann der Mieter kündigen. Das Kündigungsrecht greift außerdem dann ein, wenn der Vermieter auf eine generelle Anfrage ausdrücklich erklärt, er werde das beabsichtigte Untermietverhältnis auf jeden Fall ablehnen. Der Mieter ist nach der Rechtsprechung außerdem dann zur Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter auf eine Anfrage unter Benennung des potentiellen Untermieters nicht innerhalb der ihm gesetzten angemessenen Frist antwortet.

Anders ist die Rechtslage hingegen, wenn der Vermieter eine Anfrage nach einer Untervermietungserlaubnis unbeantwortet läßt, ohne dass der Mieter zugleich eine konkrete Person benennt, die in die Wohnung einziehen will. Dann darf der Mieter das Schweigen des Vermieters nicht als grundsätzliche Ablehnung der Untervermietung für jeden Einzelfall verstehen. Daher kann der Mieter in diesem Fall nach Ablauf der dem Vermieter gesetzten Frist zur Erklärung nicht von seinem Kündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB Gebrauch machen.

(Landesgericht Gießen, Urteil vom 28.4.1999 - 1 S 53/99)

urbs-media Praxistip: Wenn ein Mieter sichergehen will, von seinem Sonderkündigungsrecht bei verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung Gebrauch machen zu können, sollte er dem Vermieter konkret die Person des in Aussicht genommenen Untermieters benennen. So kann er vermeiden, dass der Vermieter durch Schweigen auf die Anfrage das Entstehen des Kündigungsrechts vereitelt.