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Vielen Immobilienbesitzern in Spanien droht in Küstennähe die Enteignung ihrer Grundstückeurbs-media, 17.11.2008: Nach der Immobilienkrise in Spanien droht den Besitzern von Häusern und Eigentumswohnungen in der Nähe der spanischen Küsten jetzt neues Ungemach. Ursache hierfür ist ein Gesetz aus dem Jahr 1988 - das so genannte "ley de costas", das in der Vergangenheit von den diversen spanischen Regierungen jedoch nicht angewendet wurde.
1. Die Schutz-Zonen des KüstengesetzesDas Küstengesetz erklärt das Meeresufer selbst und alle unmittelbaren Strandgrundstücke zu öffentlichem Eigentum. Wer in dieser "zona marítima terrestre" Grundbesitz hat, kann seinen Besitz daher nicht mehr verkaufen. Eine Weiternutzung ist allerdings für längstens 60 Jahre möglich, wenn sich das entsprechende Grundstück schon vor Inkrafttreten des Küstengesetzes in Privatbesitz befand.An die unmittelbare Meereszone schließt sich die eine Schutzzone (zona de servidumbre de protección) an, in der Gebäude nur in Ausnahmefällen zulässig sind. Diese Zone hat eine Breite zwischen 20 und 100 Metern, teilweise aber auch von bis zu 300 Metern. Im Bereich der Schutzzone sind z.B. keine Wohn- oder Hotelgebäude erlaubt. Allerdings gilt ein Bestandsschutz für solche bauliche Anlagen, die bereits vor dem Inkrafttreten des Küstengesetzes errichtet worden waren.
2. Große Rechtsunsicherheit durch unterschiedliche RechtsauslegungIn der Praxis herrscht bei den Betroffenen jedoch große Unsicherheit. Man spricht von etwa 300.000 Immobilienbesitzern, darunter etwa 45.000 Ausländer, die akut von Enteignung und teilweise sogar vom sofortigen Abriss bedroht sind. Ursache für diese Rechtsunsicherheit ist vor allem, dass im Gesetz die Küstenlinie nicht klar definiert ist. Nach der gesetzlichen Definition gehört nämlich alles Land bis zu der Linie dem Staat, an die die Wellen in Zeiten stärkster Flut gelangen. Welchen Uferstreifen der Staat dabei für sich reklamiert, ist jedoch höchst unterschiedlich.Die Welt am Sonntag hat in ihrer Ausgabe vom 9.11.2008 z.B. ermittelt, dass in Galizien der Staat einen Uferstreifen von 500 Metern für sich beansprucht, an der Costa Blanca von 200 bis 300 Metern und von 100 Metern auf den Kanarischen Inseln. Ein weiteres Unterscheidungskriterium bei der Festlegung der Küstenlinie scheint auch die Zusammensetzung der von den Enteignungen betroffenen Bewohner zu sein: Auf Formentera hat der staatliche Küstenstreifen z.B. in der Nähe von ausländischen Ferienhausgebieten eine Breite von 350 Metern, wo überwiegend spanische Besitzer wohnen, hingegen nur von 25 Metern! Verschärft wird die Situation dadurch, dass bei künstlichen Landaufschüttungen nach dem Gesetz die alte ursprüngliche Küstenlinie maßgeblich ist. So können auch Grundstücke unter das Küstengesetz fallen, die deutlich weiter als die genannten 350 Meter vom Meer entfernt liegen. Immobilien mit Meerblick in Spanien werden daher vermehrt zum Alptraum für ihre Besitzer.
3. Bürgerinitiative PNALC kämpft gegen EnteignungswelleViele der von Enteignung und Abriss bedrohten Eigentümer haben sich inzwischen zu einer Bürgerinitiative (Plataforma National de los Afectados de la Ley de Costas) zusammengeschlossen, um auf politischem Weg die Enteignungen zu verhindern bzw. rückgängig zu machen. Auch der Petitionsausschuss des Europäischen Parlaments ist inzwischen mit der Angelegenheit befasst. Eigentümer (auch Ausländer mit Ferienwohnsitzen in Spanien), können sich an diese Nationale Plattform der durch das Küstengesetz betroffenen Eigentümer wenden. Weitere Informationen finden Sie unter http://www.afectadosleydecostas.net im Internet. Neben einer spanischen Version gibt es dort auch ein Forum auf englisch.
4. Trotz fallender Immobilienpreise in Spanien beim Kauf noch abwartenZwar sind die Immobilienpreise in Spanien derzeit auf Talfahrt und preislich teilweise fast schon wieder interessant, wegen der rechtlichen Unsicherheiten insbesondere bei Immobilien in Küstennähe sollte man aber nichts übereilen. Gegenwärtig sieht es nämlich so aus, als würden die Immobilienpreise in Spanien in den nächsten Jahren weiter fallen. Denn der Preisanstieg der letzten 10 Jahre in Höhe von 150 Prozent bei spanischen Immobilien hat dazu geführt, dass in Erwartung der anhaltend hohen Nachfrage ganze Siedlungen auf Vorrat gebaut worden sind. Im Jahr 2007 wurden z.B. auf dem spanischen Festland allein 400.000 neue Wohnungen errichtet, die bisher noch keinen Käufer gefunden haben. Spanische Wohnungsbauunternehmen bieten daher inzwischen neue Häuser und Wohnungen auch in Küstenlagen mit Abschlägen bis zu 40 Prozent an. Dementsprechend sind die Preise für Gebrauchtimmobilien ebenfalls stark gefallen.Die Immobilienkrise hat inzwischen auch Mallorca erreicht, wo die Preise in den letzten Monaten um ca. 20 Prozent gefallen sind. Dieser Preisverfall wird sich vermutlich noch weiter verstärken, denn im Juli 2008 hat der größte Bauträger der Insel (die Drac-Gruppe) Insolvenz angemeldet. Aus der Insolvenzmasse werden bald zahlreiche unverkaufte Immobilien auf den Markt geworfen, was auch auf Mallorca zu einem zusätzlichen Anstieg des Angebots bei gleichzeitig weiter sinkenden Preisen führen wird. Lediglich Objekte im Luxusbereich sind bisher preislich vergleichsweise stabil geblieben. urbs-media Praxistipp: Abschließend noch ein Hinweis für diejenigen Ferienhausbesitzer auf Mallorca, die Einnahmen durch die Vermietung ihrer Immobilie erzielen wollen. Private Ferienhäuser dürfen nämlich nur noch dann an andere Urlauber vermietet werden, wenn das Objekt bestimmten Qualitätsanforderungen entspricht und über ein entsprechendes Zertifikat (Estancias Turisticas en Vivendas = ETV) verfügt. Die entsprechenden Bescheinigungen müssen bei der örtlichen Gemeinde beantragt werden, die dann z.B. prüft, ob das Objekt über eine sichere Stromversorgung verfügt, ein Erste-Hilfe-Kasten und eine Waschmaschine vorhanden ist. Privat vermietete Ferienobjekte dürfen außerdem über maximal 12 Schlafplätze bzw. 6 Schlafzimmer verfügen. Obwohl diese Regelung bereits seit drei Jahren gilt, haben sich bisher nur wenige private Haus-Vermieter um das so genannte ETV-Zertifikat bemüht. Hierzu bestand allerdings auch kaum ein Anlass, da die mallorcinischen Behörden diese Vorschrift in der Praxis auch nicht kontrolliert hatten. Während der Feriensaison 2008 haben die spanischen Behörden jedoch begonnen, die Kontrollen zu verstärken und Jagd auf Ausländer zu machen, die ihre Ferienimmobilie auf Mallorca ohne eine entsprechende Genehmigung vermieten. In der lokalen deutschsprachigen Presse der Ferieninsel heißt es hierzu bereits: "Der Schnüffel geht um". Die Genehmigungspflicht für Ferienvermietung gilt nach Auskunft des auf Mallorca in Santa Ponsa ansässigen deutschen Anwalts Joachim Süselbeck (www.anwalt-mallorca.de) aber nur dann, wenn es sich um eine regelmäßige und nachhaltige Vermietung handelt. Indizien für eine derartige kommerzielle Vermietung sind insbesondere Kleinanzeigen in Zeitungen und Zeitschriften und entsprechende Internetwerbung. Wer hingegen z.B. seine Ferienfinca nur gelegentlich an Freunde oder Bekannte vermietet, der braucht hierfür kein ETV-Zertifikat. Das gleiche gilt auch bei langfristigen Vermietungen, z.B. an Überwinterer auf Mallorca. Können die mallorcinischen Behörden einem Immobilienbesitzer eine verbotene kommerzielle Vermietung ohne ETV-Zertifikat nachweisen, dann droht ein Bußgeld bis zu 20 Prozent des im Jahr erzielbaren Mietpreises. Dies gilt selbst dann, wenn die Immobilie nur wenige Wochen im Jahr an Feriengäste vermietet wird.
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