urbs-media, 4.2.2008: Bei der aktuellen Wirtschaftslage kommt es immer häufiger vor, dass Grundstückseigentümer ihre Immobilien nicht vermieten können oder dass eine Immobilie zwar vermietet ist, vom Mieter aber keine Zahlungen erlangt werden können. Dann erleiden die Grundstücksbesitzer nicht nur schmerzliche Einnahmeausfälle, zusätzlich verlangt die Gemeinde ungeachtet des fehlenden Ertrags aus dem Grundbesitz auch noch die Grundsteuer.

Was viele Immobilienbesitzer nicht wissen: In derartigen fällen ist man nicht im Rahmen eines Steuererlasses aus Billigkeitsgründen (§163 AO) auf das Wohlwollen der Behörde angewiesen, sondern hat unmittelbar aus dem Grundsteuergesetz nach § 33 GrStG einen einklagbaren Anspruch auf Teil-Erlass der Grundsteuer. Für den Grundsteuererlass gelten dabei sowohl hinsichtlich der Voraussetzungen, der Höhe und der Antragsformalien feste Regeln, die unbedingt beachtet werden müssen.

Grundvoraussetzung für einen Erlass der Grundsteuer ist, dass der Steuerpflichtige die Ertragsminderung oder den Ertragsausfall nicht zu vertreten hat. Dies ist nach der Rechtsprechung dann der Fall, wenn die Ertragsminderung zwingend von Außen in die Ertragslage eingegriffen hat und der Steuerschuldner hierauf keinen Einfluss hat. Wenn die Ertragsminderung durch einen Leerstand bedingt ist, dann hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat. Dies gilt auch im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Marktsegment. Auch bei einem derartigen strukturellem Leerstand kann von den betreffenden Grundstückseigentümern daher nicht verlangt werden, sich den unteren Rand der Mietpreisspanne zu eigen zu machen. Daher ist auch ohne Bedeutung, ob und wie lange bei neuen Mietobjekten mit Anlaufschwierigkeiten zu rechnen ist und was zum Unternehmerrisiko eines Vermieters gehört (Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.10.2007 - II R 5/05).

Ein Erlass der Grundsteuer setzt außerdem voraus, dass der normale Rohertrag des Grundstücks um mehr als 20 Prozent gemindert ist. Bei landwirtschaftlich genutzten Grundstücken und bei eigengewerblich genutzten bebauten Grundstücken verlangt das Gesetz zusätzlich, dass die Einziehung der Grundsteuer dass die Einziehung der Grundsteuer nach den wirtschaftlichen Verhältnissen des Betriebs unbillig wäre.

Das Gesetz sieht vor, dass die Grundsteuer in Höhe von vier Fünfteln des Prozentsatzes der Ertragsminderung gemindert wird. Dies bedeutet z.B., dass bei einer Ertragsminderung in Höhe von 25 Prozent die Grundsteuer um 20 Prozent zu mindern ist. Wirft das Grundstück gar keinen Ertrag ab, wird die Grundsteuer um 80 Prozent gemindert.

Wichtig ist, dass ein Grundsteuererlass nur auf Antrag gewährt wird (§ 34 GrStG). Der Antrag muss jährlich neu für das vorangegangene Kalenderjahr beantragt werden, und zwar jeweils spätestens bis zum 31. März des Folgejahres. Wenn also z.B. der Ertrag eines Mietshauses im Jahr 2007 um mindestens 20 Prozent gemindert war, muss der Erlassantrag bis spätestens 31.3.2008 gestellt werden.

Zuständig für den Grundsteuererlass sind im Regelfall die Gemeinden. Eine Ausnahme gilt jedoch in einigen Stadtstaaten, wo die Grundsteuer von den Finanzämtern festgesetzt wird.

urbs-media Praxistipp: Bisher war es unklar, ob auch bei einem strukturellen Leerstand ein Grundsteuererlass möglich ist. Hier gab es bisher unterschiedliche Auffassungen zwischen dem Bundesfinanzhof und dem Bundesverwaltungsgericht. Ursache für diese Meinungsverschiedenheiten ist der Umstand, dass je nach der Zuständigkeit zur Grundsteuererhebung (Gemeinde oder Finanzamt) unterschiedliche Rechtswege gegeben sind.

Nach Meinung des Bundesverwaltungsgerichts schied bisher ein Grundsteuererlass nämlich generell aus, wenn die Ertragsminderung auf einem örtlichen Überangebot von Miet- oder Gewerberäumen beruhte. Hiernach kam ein Grundsteuererlass also nur bei atypischen und vorübergehenden Ertragsminderungen in Betracht. Der Bundesfinanzhof hingegen wollte diese Einschränkung nicht mittragen und war der Auffassung, dass ein Erlass der Grundsteuer auch dann zu erfolgen hat, wenn die Ertragsminderung auf einem Überangebot an Mieträumen beruht. Aus diesem Grunde wurde der Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes eingeschaltet, um die Streitfrage verbindlich für alle Gerichtszweige in Deutschland zu klären.

Im Laufe dieses Verfahrens hat das Bundesverwaltungsgericht jedoch mitgeteilt, dass es an seiner Einschränkung nicht mehr festhält und sich der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs anschließen wird (Bundesverwaltungsgericht, Beschluss vom 24.4.2007 - GmS-OGB 1.07). Daher sollten nunmehr auch diejenigen Vermieter einen Erlass der Grundsteuer beantragen, die bisher wegen der abschreckenden Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts auf einen entsprechenden Antrag bei ihrer Gemeinde verzichtet hatten. Denn auch ein so genannter struktureller Leerstand ist jetzt unabhängig von seiner Dauer ein zwingender Erlassgrund für die Grundsteuer, wenn der Ertrag im Kalenderjahr um mehr als 20 Prozent gemindert ist (Bundesfinanzhof, Urteil vom 24.10.2007 - II R 5/05).