urbs-media, 11.7.2011: An dieser Stelle hatten wir bereits in unserem Update vom 18.10.2010 über die Pläne der Bundesregierung berichtet, bei offenen Immobilienfonds gesetzliche Auszahlungsbeschränkungen einzuführen. Rechtsgrundlage für diese Verfügungsbeschränkungen soll das sogenannte "Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" werden, das sich gerade in der parlamentarischen Beratung befindet.

Im Vergleich zur ersten Version des Gesetzentwurfs, der offene Immobilenfonds selbst für Kleinanleger zu einem "Finanzgefängnis" gemacht hätte, billigt die jetzige Version des Gesetzentwurfs den Anlegern zumindest einen etwas größeren Spielraum zu. Denn nach der ersten Version hätten Anleger in den ersten beiden Jahren pro Monat allenfalls Fondsanteile im Gegenwert von 5.000 Euro veräußern dürfen. Außerdem hatte der Gesetzgeber eine Art "Enteignungsvorschrift" für diejenigen Anleger vorgesehen, die nach Ablauf der zweijährigen Mindesthaltefrist im dritten und vierten Anlagejahr pro Monat Anteile im Wert von mehr als 5.000 Euro zurückgeben wollen. Hier sollte es einen Abschlag von 10 bzw. 5 Prozent zum Fondswert geben. Für viele Anleger wären unter diesen Rahmenbedingungen Immobilienfonds bei einem größeren Kapitalbedarf innerhalb der ersten vier Jahre schlichtweg zu einer finanziellen Katastrophe geworden.

Der neue Gesetzentwurf sieht hier inzwischen etwas bessere Rahmenbedingungen für Kleinanleger vor: Geblieben ist zunächst die zweijährige Mindesthaltefrist. Wer nach Ablauf dieser zwei Jahre seine Anteile verkaufen will, der muss eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einhalten. Dies soll sowohl für Neukunden als auch Altanleger gelten.

Entfallen ist jedoch die unsägliche Regelung, wonach offene Immobilienfonds innerhalb der ersten zwei Jahre maximal für einen Betrag von 5.000 Euro pro Monat veräußert werden dürfen. Jetzt soll stattdessen eine Begrenzung von 30.000 Euro im Kalenderhalbjahr gelten. Dies ist in der Summe zwar keine Verbesserung im Vergleich zum ersten Gesetzentwurf, gibt den Anlegern jedoch eine größere finanzielle Flexibilität, z.B. beim Autokauf.

urbs-media Praxistipp: In unserem Update vom Oktober 2010 hatten wir aufgrund der geplanten Veräußerungsbeschränkungen generell vor offenen Immobilienfonds als Kapitalanlage gewarnt. Denn selbst Kleinstanleger wären durch die Begrenzung der Rückzahlungsbeträge auf monatlich nur 5.000 Euro während der ersten zwei Vertragsjahre unzumutbar gegängelt worden. Als schiere Frechheit mutete auch der Versuch der Bundesregierung an, ab dem dritten bis zum vierten Anlagejahr den Sparen zwangsweise 10 bzw. 5 Prozent vom Rückzahlungsbetrag einzubehalten, soweit dieser pro Monat 5.000 Euro übersteigt. Eine derartige Regelung hätte dazu geführt, dass die Nachfrage nach Immobilienfonds als Kapitalanlage kurzfristig völlig zusammengebrochen wäre.

So betrachtet ist der neue Gesetzentwurf nur ein erster Schritt in die richtige Richtung. Allerdings sind die Rückzahlungsbeträge immer noch deutlich zu gering bemessen. Hier besteht für den Gesetzgeber deshalb noch weiterer Verbesserungsbedarf, wenn offene Immobilienfonds von Privatanlegern künftig nicht gemieden werden sollen. So betrachtet tut der Gesetzgeber mit dem "Gesetz zur Stärkung des Anlegerschutzes und Verbesserung der Funktionsfähigkeit des Kapitalmarktes" der Branche keinen Gefallen, sondern verstärkt eher die finanziellen Unsicherheiten bei den Immobilienfonds. Und so ist es dann auch kein Wunder, wenn weiterhin viele offene Immobilienfonds gesperrt bleiben und die entsprechenden Anteile von den Anlegern nur über die Börse mit großen Abschlägen verkauft werden können.